Category: Baugutachten

Rechtsberatung = Streitvermeidung

Wir sind als Sachverständige nur Bautechniker, Leute die kaum anderes tun als Baukonstruktionen, Produkte und Verarbeitungsverfahren zu beurteilen und zu überarbeiten.
“Mangel” ist ein Rechtsbegriff den eigentlich nur der Richter respektive der Anwalt verwenden sollte. Wir sprechen lieber von “bautechnischen Fehlern”, die “Rechtsbewertung” obliegt uns nicht.
Dennoch haben wir unser Rechtsverständnis und einschlägige Erfahrungen aufgebaut, mit großem Vorbehalt geben wir diese im Zuge der Baubesprechungen auch bekannt. Die Unsicherheit bei Bauschäden liegt oftmals in der rechtlichen Beurteilung der Richterschaft! Selten aber doch, werden Prozesse trotz eindeutiger “Mängel” verloren, Verfahrensfehler und interpretierbare Rechtsauslegungen verhindern das Ergebnis jedes Gutachtens! Daher empfehlen wir ausschließlich Rechtsanwälte mit Bekenntnis zum BAURECHT.
Wenn sie Probleme mit ihrer Ehe haben empfehlen wir umgekehrt nicht den Baurechtler (besser wäre ein Beziehungspädagoge), auch im umfangreichen Bereich der Rechtsmaterie gibt es Spezialisten, und die sollte man im unvermeidbaren Fall aufsuchen.
Ein hoher Preis alleine garantiert keine ebenso hohe Beratungsqualität – ein Medienanwalt der zum Baurecht berät wird kaum ausreichend Erfahrung vorweisen können, aber dennoch den gleich-hohen Stundensatz verlangen. Rechtsberatung soll sich auszahlen, und wenn der Bauschadensfall nicht voller Erfolgsaussicht ist leiten wir nicht zum Anwalt weiter!

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DER BESTE GERICHTSSTREIT IST DER DEN MAN NICHT FÜHRT – UNSER ZIEL IST EINE AUSSERGERICHTLICHE DURCHSETZUNG DER FEHLERBEHEBUNG! DER KLÜGSTE RECHTSSTREIT IST DER DEN MAN DURCH PERFEKTE VORBEREITUNG NICHT ZU FÜHREN BRAUCHT – SETZEN SIE MÄNGEL MIT FACHWISSEN DURCH! FREIWILLIG WIRD EIN BAUFEHLER NIE BEHOBEN – ES STECKT IMMER DRUCK DAHINTER, UND WENN ES DER DRUCK EINES PERFEKTEN GUTACHTENS IST! FOTOGRAFIEREN UND DOKUMENTIEREN SIE BAUABLÄUFE IMMER MÖGLICHST VOLLSTÄNDIG – WER VORHER DOKUMENTIERT SPART NACHHER GELD UND ÄRGER! VERTRAUEN SIE IN GUTEN ZEITEN NICHT AUF MÜNDLICHE ZUSAGEN UND VEREINBARUNGEN, AUSSER ES WÄRE ZU IHREM VORTEIL – SCHRIFTLICHKEIT FÜR SPÄTER!

Gebäudethermografie

Die Gebäudethermografie wenden wir zur thermischen Bewertung wie auch zur Qualitätssicherung und Leckortung an. Während die thermische Bewertung fast ausschließlich nur während der kalten Jahrenszeit möglich ist (Wärmebrücken, thermische Qualität der Bauteile in der Gebäudehülle) bleibt die Qualitätssicherung und Leckortung eine Ganzjahresanwendung.

  • Gebäudethermografie
    Außenanwendung für den schnellen Überblick zur thermischen Qualität – Grobfehlererkennung
    Innenanwendung zur Hauptanwendung – Wärmebrücken in allen Varianten können fast immer nur von innen qualifiziert werden
  • Qualitätssicherung
    Unterschiedliche Baustoffe und Bauteile lassen sich in speziellen Verfahren thermografieren
    Oftmals in Anwendung die Kontrolle der Dübelanzahl und Lage in Wärmedämmverbundsystem-Fassaden
    Die Fehlersuche zur Dämmebene im WDVS kann ebenfalls eine Ganzjahresanwendung sei.
  • Leckortung & Schadensevaluierung
    Ein Teilgebiet der vielfältigen Infrarot-Technik ist die Schadensanalyse zu Wasserschäden,
    oder die Leitungsortung für Sanierungsanwendungen

Zu Anwendungen aus der Industrie-Thermografie vermitteln wir weiter. Beispiel Überwachung von Produktionsprozessen.

Leider müssen teure Thermokameras gegenüber “Billig-Cams” bevorzugt empfohlen werden. Neben der unterschiedlichen Temperaturempfindlichkeit spielt auch die Bild-Auflösung eine große Rolle zur Auswertung. Hier sind Geräte von 80 x80 Pixel (rund 4.000 Euro) bis 640 x 480 Pixel (ab 25.000 Euro) zu haben. Dabei liegen Welten zwischen der Temperaturempfindlichkeit von 0,10°C bei Billig-Cams, und der richtiger Bau-Cams mit 0,05°C. Bei letzterer sind Leitungen im Fussboden noch erkennbar, während diese bei einer Billig-Cam nicht mehr feststellbar sein können. Weiters ist für eine seriöse Thermografie eine 2-3 jährige Ausbildung anzunehmen. Wieder aufbauend auf einer profunden bautechnischen Ausbildung.

Je nach Qualität der Kamera findet die Leckortung in der Thermografie eine gute Unterstützung

Je nach Qualität der Kamera findet die Leckortung in der Thermografie eine gute Unterstützung

Unverbindliche Preisbeispiele:

  • Aussen- und Innenthermografie mit thermischer Bewertung für 1 Ein-od. Mehrfamilienhaus, inkl. Kurzgutachten cirka Euro 800 Euro
    (Nur “Aussenthermografien” bewerten wir als “Spaßbilder” und führen wir solche Aufnahmen nicht durch)
  • Innenthermografie zu einem Schimmelpilzbefall inkl. Kurzgutachten und Raumklimamessung ab 350 bis 590 Euro

Thermografie – BILDERGALERIE:

Autor und Urheberrecht der Bilder: Günther Nussbaum
Bilder und Text dürfen mit Genehmigung des Autors wiedergegeben werden,
vorausgesetzt der Autor wird davon informiert.

Pilzbestimmung & Sanierung

Für eine Schimmelpilzsanierung bis zur Gefährdungsklasse 2, mit mittlerer Sporenfreisetzung, (Nach Biostoffverordnung) vermitteln wir an Partnerfirmen, ab GKL.3 bleiben wir im Regelfall in die beauftragte Sanierung involviert. Bei Verdacht auf mangelhafte Schimmelpilzsanierung ermitteln wir nach Wunsch und prüfen die durchgeführten Leistungen.
Bei Holzschäden zur Gruppe der Keller-, oder Hausschwämme wie auch zur Moderfäule, entnehmen wir fachgerecht Proben und übergeben diese zeitgerecht einem Fachlabor zur Pilzbestimmung. Gleichermaßen gilt dies für einen Schädlingsbefall, welcher meist einher geht mit einem Schwamm- oder/und Pilzschaden.
ALLGEMEININFOS:
  1. * Schimmelpilzsporen sind allergen.
  2. * Einige Schimmelpilze produzieren giftige Stoffwechselprodukte (Bspw. Ochratoxin A, Aflatoxin, Stachybotris…).
  3. * Unter „sick-building-syndrom” fasst man eine Reihe unspezifischer Symptome zusammen, welche im Zusammenhang mit dem Raumklima des Menschens auftreten: Abgeschlagenheit, chronische Müdigkeit, Kopfschmerzen bis zur Migräne, Konzentrationsstörungen, Haut- und Schleimhautirritationen, Augen-, Ohrenreizung. Während man lange Zeit flüchtige organische Verbindungen aus Möbeln, Baustoffen und Wandanstrichen (VOC, MVOC) für diese Symptome verantwortlich machte, setzt sich heute vermehrt die Erkenntnis durch, dass Schimmelpilze ein wesentlicher Faktor für das Auftreten von krankheitsähnlichen Symptomen sind.
Dennoch sind nur wenige der uns bekannten Schimmelpilze und Hefen pathogen (krankheitserregend) einzustufen. Bei immunschwachen Menschen (Kleinkinder, kranke oder altersschwache Menschen) kann jedoch ein relativ harmloser Schimmelpilz zu Infektionen der Lunge und anderer innerer Organe führen. . L I N K L I S T E: . B I L D E R G A L E R I E:

Feuchte Mauern?

Wir organisieren und kontrollieren die “schadensfreie” Sanierung vorwiegend aufwändiger Bauschäden, prüfen dabei Kostenvoranschläge und Abrechnungen der sanierenden Fachfirmen.

Dabei helfen wir gegebenfalls auch mit spezieller Gerätetechnik zu Engpässen aus. Keine Trocknung soll aufgrund momentan nicht vorhandener Geräte fehlschlagen!

Die “sachverständige” Begleitung / Durchführung einer Bautrocknung hat viele Vorteile – für Alle Kundengruppen:

  1. Für die “Bauschadenssanierende Firma”:
    –>Kein Risiko betreffend Fehlmessungen und fehlerhafter Schadensanalyse
    –>Sichere Schadensabrechnung, “kein Ärger mit der Versicherung”
    –>Kein Risiko betreffend Gebäudeschäden durch unangepasste technische Trocknung
  2. Für den geschädigten Mieter oder Eigentümer:
    –>Kein Risiko zur Gesundheitsgefährdung, Schimmelpilzsanierung nach Biostoffverordnung …
    –>Reduzierte Belästigung, es finden nicht Besichtigungen durch viele Firmen statt
    –>Kurze und auf das unbedingt nötige reduzierte Einsatzzeit
  3. Für die Hausverwaltung und / oder Versicherung:
    –>Kostensicherheit, Angemessenheitsprüfung
    –>100%ige Schadenssicherheit durch schnellstmögliche und korrekte Analsye
    –>Keine unangenehmen Fragen zur Sorgfaltspflicht
    –>Zufriedene Mieter / Eigentümer (so weit es der Schaden zuläßt)

Jährlich werden von den Brand- und Wasserschadenssanierungs-Firmen tausende Schadensfälle zufriedenstellend bearbeitet und die anfallenen Schäden behoben. Mittlerweile ist die Logistik und Ausrüstung der Sanierungsunternehmen auf “industrielles Niveau” gestiegen. Aber…

Ein Problem zeigt sich in der täglichen Sachverständigen-Praxis immer wieder, und wirkt dieses besonders bei Schadensfällen abseits der Norm: Der Ausbildungsstandard bleibt auf eine Geräteausbildung, die Bauteilkenntnis und das Wissen um bauchemische und bauphysikalische Umstände bleibt bei den ausführenden Personen zu oft auf ein Minimum beschränkt.

Eine falsche Schadensbeurteilung führt oftmals zu Folge-Folgeschäden, wie beispielsweise zu lange Trocknungszeiten oder Bau- und auch Gesundheitsschäden. (welche selten richtig zugeordnet werden)

Einfache, weit verbreitete Feuchtemeßgeräte zeigen oft verfälschte Messergebnisse, (Beispiel die am meisten verwendete Elektro-Leitfähigkeitsmessung auf oft mit Chloriden, Nitraten beaufschlagten Oberflächen) Schimmelpilz-Schadensfälle werden falsch eingeschätzt, (Bspw. führt Befall mit Stachybotris mit hohem Risiko zu Gesundheitsschäden) und “Schwammerl am Holz und Mauerwerk” sind nur die Spitze des Eisbergs. Jährlich stürzen zahlreiche Holzdecken und Stiegen wegen falscher Beurteilung ein!

Grundsatz zur Bauteiltrocknung:

  • Ausgleichsfeuchtigkeit – Trocknung über die umgebende Luft
    Wissen um die Sorptionsisothermen der Baustoffe. Der Wassergehalt von Baustoffen wird als masse-, oder volumensbezogener Wassergehalt angegeben. Der Feuchtehaushalt welcher sich nach einiger Zeit in einem Baustoff einstellt wenn er von Luft mit gleichbleibender relativer Feuchtigkeit umgeben wird, wird als Gleichgewichtsfeuchtigkeit oder “praktischer Feuchtegehalt” bezeichnet. Auch die natürliche Trocknung funktioniert auf Basis der Vorgänge zur Erreichung der Ausgleichsfeuchte.
  • Ergänzende “Trocknungsbeschleuniger”
    In den Fällen wo die natürliche Trocknung zu unzumutbaren Belastungen (Schimmelpilze, Mikrobenbefall) führt muss das Erzielen der Gleichgewichtsfeuchte mit technischen Geräten beschleunigt werden. Bauteiltrocknung, beziehungsweise die Verdunstung und Wasserdampfwanderung benötigt Energie! Diese kann durch elektrische Heizstäbe, Infrarot-, oder Mikrowellen-Heizgeräte in den Bauteil eingebracht werden. Dazu muss im Normalfall auch die umgebende Luft “technisch” getrocknet werden.

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Tiefergehende Fach-Informationen zum Thema (Website öffnet in neuem Fenster) :

 

Autor und Urheberrecht der Bilder: Günther Nussbaum
Bilder und Text dürfen mit Genehmigung des Autors wiedergegeben werden, vorausgesetzt der Autor wird davon informiert.

Luftdichtheitsprüfung & Trockenbau

Beim Hausbau gibt es hunderte Details welche die Qualität der Luftdichtheit, und damit auch die der Bauqualität, Haltbarkeit und Wärmebewahrung bestimmen. Beim “Normalbaustandard” OHNE Wohnraumlüftung ist eine Luftwechselrate von 3x pro Stunde als Maximum vorgegeben. Bei einer diesbezüglichen Luftdichtheitsprüfung mittels “Blower-Door-Verfahren” wird bei 50 Pascal Differenzdruck zwischen innen und außen gemessen, dies entspricht einem Winddruck aus Windstärke 3 (12-19km/h) -Windstärke 4 (20-28km/h), also realistischen Bedingungen. Bei diesen erzeugt der Dampfdruck, umgerechnet auf einen m2 Fläche, einen Druck von rund 5kg auf die bspw. Dampfbremse. Umgekehrt bläst der Wind bei Windstärke 10 (89 – 102km/h) schon durch die kleinste Ritze in der Aussenhaut, die Wärmedämmung wird bei “Windundichtheit” abgekühlt – Bauschäden und jedenfalls Wärmeverluste inklusive.

Demnach ist es oberstes Gebot jegliche Undichtheiten in der “Luftdichtheitsebene” (Der Gebäudehülle) zu vermeiden. Im Regelfall nicht bauschädlich, wirken sich die nicht gänzlich zu vermeidenden Luftundichtheiten bei Fenstern und Türen aus. Für alle Skeptiker welche immer wieder das Argument der “zu dichten” Fenster vorbringen: Für eine hygienischen Luftwechsel reicht eine Luftwechselzahl von 0,4 – 0,7 /h (Nähere Infos sind in der Ö-Norm H 6000-3 und B8110-3 zu finden)

Aber aufpassen, luftdichtes Bauen verhindert nicht diffusorische Feuchteströme, hat also nichts mit dem “Leben im Plastiksack” zu tun! Damit sind wir bei der Gedankenstütze: Gebäudeumhüllende Bauteile sind wie ein Suppen-Kochtopf zu betrachten, mit einer der warmen, und einer der kalten Seite zugewandten Oberfläche. Unten die warme Seite welche die Energie für die Verdunstung (Umkehrung der Kondensation) oder Verdampfung einbringt, und oben die Seite welche die Wasserwanderung (In der Physik wird immer von Wasser gesprochen) ausgleichend “zuläßt”.

Halten sie einmal probeweise bei einer kochenden Suppe den Deckel luftdicht auf den Topf, und sie werden spüren welche Kräfte durch den Dampfdruck entstehen können.

Bauen sie also immer so daß der Dampfdiffusionswiderstand oben (Deckel) geringer ist als an der unteren Warmseite. (Ausgenommen Sonderkonstrukionen wie bspw. Kühlhäuser usw.) Im feucht-schwülen Sommer kann sich zwar der Dampfdruck umkehren, aber die in die Konstruktion eingedrungene Feuchtigkeit wird bei einer “gesunden” Konstruktion wieder entsprechend austrocknen. Eine “gesunde” Konstruktion liegt dann nicht mehr vor wenn durch beispielsweise “konvektive Wärmebrücken”, (laminar strömungsoffene Fugen, Löcher…) mehr Wasser bauschädlich in die Konstruktion gelangt als “oben” wieder austreten kann.

Der Sperrwert der zur warmen Seite zugewandten Konstruktion soll jedenfalls höher sein als der zur kalten Seite. Im übrigen läßt sich bei extrem diffusionsoffenen Konstruktionen, mit entsprechenden Baustoffen auf eine Dampfbremsschichte gänzlich verzichten, (Ausgenommen Feuchträume…) nicht aber auf eine “Luftdichtheitsschichte”!

Zur Planung von Warmdächern und Dampfbremsen allgemein unser Hinweis dass aus jeder “Bremse” eine Dampfsperre wird wenn Tauwasser an einer Seite anfällt. Womit stationären Berechnungen oftmals hinfällig werden, und theoretisch “bauschadensfreie” Konstruktionen doch nicht funktionieren. Das Prinzip des “fehlerverzeihenden Bauens” geht über normative Anforderungen hinaus. Unsere Mitglieder führen demnach nicht nur Luftdichtheitsprüfungen, sondern vor allem, und mit Begeisterung, Bauteil- und Schadensbewertungen durch. Da nach der Messung die eigentliche Arbeit beginnt: Welche festgestellte Undichtheit bleibt “schadensfrei”, welche ist nachteilig, und welche muss aufgrund HOHEM Bauschadenspotential oder Gesundheitsgefährdung tatsächlich behoben werden ? Diese Beurteilung setzt sachverständige Bauteilkenntnis und Erfahrung voraus – diesbezüglich wieder der Hinweis: Die Gerätetechnik hilft, ersetzt aber das sachkundige Denken nicht.

ACHTUNG – NICHT HINTERLÜFTETE DÄCHER SIND KEINE FEHLERVERZEIHENDEN SYSTEME UND STELLEN NICHT DEN “ANERKANNTEN STAND DER TECHNIK” DAR! SONDERKONSTRUKTION – SONDERMASSNAHMEN – HÄNDE WEG DAVON !

Bei der Untersuchung einer 14cm-Dämmung in Verbindung mit einer fugenfreien Dampfbremse bestätigte der gemessene U-Wert den rechnerischen von 0,30 W/m²K. Anschließend wurde die Dämmung mit unterschiedlich breiten Fugen bei verschiedenen Druckdifferenzen gemessen. Schon bei der kleinsten Fugebreite von 1 mm und der Druckdifferenz von 20 Pa ergab sich eine Reduzierung der Dämmwirkung um den Faktor 4,8. Das heißt, der Dämmwert der 14 cm dicken Wärmedämmung ist mit der geringen Undichtheit nicht mehr 0,30 W/m²K, sondern 1,44 W/m²K. Fugenbreiten von 3 mm ergaben Verschlechterungsfaktoren von 11. Fazit: Undichtheiten in der Luftdichtungsebene, z.B. in der Dampfbremse, führen zu einer Reduzierung der Wärmedämmwirkung. Der Heizenergiebedarf und damit die CO2 Emissionen erhöhen sich um ein Mehrfaches.

Bei der kleinsten Fuge von nur 1 mm Breite x 1m Länge und 20 Pa Druckdifferenz betrug der Feuchtigkeitseintrag durch Konvektion (Luftströmung) 800 g/m Fuge pro Tag. Bei der Fugenbreite von 3 mm waren es 1700 g/m.

Fachartikel aus (m)einer Serie zum Thema “Passivhausdachausbau” – Teil 8 Luftdichtheitsprüfung
Unter der Rubrik “Passivhaus & Solare Energien” finden sie alle 9 Teile

T R O C K E N B A U A R B E I T E N :

Den fehlerfreien Trockenbau gibt es fast nicht mehr – hier hat die Politik die gute Bautechnik mit den Zugangsbestimmungen zu diesem heiklen Tätigkeitsbereich entsorgt. Hier wurde übersehen dass Fehler im “Trockenbau” (Da gehört die Dampfbremse dazu!) gute Konstruktionen zum Einsturz bringen können, bei Schimmelpilzbefall Gesundheitsgefährdung inklusive.

  • ÜBRIGENS: Risse im Trockenbau sind im Regelfall NICHT hinzunehmen, Die führenden Hersteller RIGIPS und KNAUF bieten gute Details zu langfristig schadensfreien Ausführungen, leider sind diese den Verarbeitern nicht immer bekannt.


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S C H A D E N S B I L D E R:

Wieder der Hinweis daß hier nur Einzelfälle anschaulich und auszugsweise dargestellt werden können. Ihr Schadensfall kann sich gänzlich anders darstellen und darf aus den Bildern nicht vergleichend hochgerechnet werden. Jeder Bauschadensfall ist individuell und gelten Aussagen nicht universell. Bei Problemen schicken sie Bilder und beschreiben ihren Fall ausführlich. Eine Erstberatung per Mail ist kostenfrei: bauherrenhilfe @ gesetz.at

Autor und copyright Bilder: Günther Nussbaum
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